投资理财:小户型投资技巧

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投资理财:小户型投资技巧

  • 时间:2016-06-08
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  • 作者:为为贷
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  • 阅读量:259

      关于“小户型”的调查显示:

      在参加调查的43907人中,有92.03%的人选择愿意购买“小户型”,7.97%的人选择不愿意。

在参加调查者的家庭结构中,单身及夫妻二人的小家庭占比例最大,分别为37.90%和42.82%,这部分人也是市场上小户型的主要消化者。


      地理位置上,40.17%的人认为小户型应该建设在三环至四环,33.55%的人认为应该建设在北京的二环至三环,显示出适合需求的小户型在方位上应该是比较近于城市中心的。


      区域位置上则是认为小户型应该在地铁沿线占43.80%,在商务中心区边缘的占32.70%,轻轨沿线占21.59%,显示出受众对交通便利的敏感程度。


      最能接受的面积为50至60平方米,占到了17.52%,其他依次为40至50平方米(16.54%),60至70平方米(14.11%)、70至80平方米(13.56%)、30至40平方米(12.48%),这一系列数据也构成了目前市场上小户型的主体。


      对于“小户型”的概念,目前并没有严格规范的定义,但北京业内人士比较认可的一种说法是:一居室面积在60平方米以下,二居室面积在80平方米以下,三居室面积在100平方米以下。

虽然京城楼市在2000年就提出了“小户型”的概念,但当时小户型整体上是一种边缘性的产品,市场供应量很小。但是小户型的发展是日新月异的,到2003和2004年,小户型便成为了近年来最为活跃的房地产板块。


      而就在这短短几年中,北京的小户型已经更新到第三代。


       第一代是SOLO、非常男女等超小户型,由荣丰2008和绿景苑在遭遇市场阻力后调整产品而推出,2002年春展形成抢购,此后持续热销。


      第二代是以恋日国际、北京五月等面积较大的小户型为代表的小户型升级版,提升了小户型的面积和档次,在居室的空间利用上和未来发展上有了新的突破。


      第三代则是以炫特区和后现代城为代表的小户型大社区,这些社区在居室设计、成品室概念、社区配套,甚至社区文化等诸多方面,将目前的小户型市场推到了极致。


      比较第一代到第三代的小户型,可以看到一条清晰的发展脉络,一是产品;二是面积;三是价格。产品方面,第三代有更多的原创性设计,居住舒适度大大提高;面积方面,第三代产品介于40至80平方米之间,恰恰填补了以往小户型项目的一个空白区段;价格上,总价大致相当,但单价有所回落,第三代小户型在产品舒适度和价格之间找到了一个比较好的平衡点。


      作为一种上市时间尚短的新鲜商品,小户型有其自身的优势,但也不可避免地受到各方面的指摘。


      从优势上来看,引用哲学上的话来说,便是:存在即是合理。


      首先,小户型是市场细分的必然结果。


      随着大量年轻人来到北京创业或发展,同时京城的高端市场已经近于饱和,小户型的出现在很大程度上是适应了目前楼市的需求。


      其次,小户型的性价比趋于合理。


      2003年1月推出的炫特区位于CBD边缘地区,交通相当的发达,提供全套精装修,而开盘价格却在5600元左右,改变了以往小户型低总价、高单价的局面,吸引了大批消费者。


      第三,小户型项目开始大盘化。


      越来越多的小户型在设计、规模上都有很大的提高,成规模小户型社区的出现,使配套更加成熟,提升了小户型的居住品质,也在一定程度上重塑了小户型的市场形象。


      而上述原因又反过来导致了产品供应量大增,从目前的地域分布上看,小户型楼盘已经是四面扩散,从交通发达的城市中心向四环外扩散,在京城遍地开花,许多城郊项目也推出了小户型。


      另外,小户型项目先天的环境优势,产品价位上的平易近人,从租赁市场上的旺盛需求,转让市场上的易于成交,也是其成为市场热点的原因。


      就好像人无完人,每一个产品也必有其自身缺陷。在小户型发展的同时,对于小户型的负面批评不绝于耳。


      首先,由于当年最为畅销的荣丰2008、非常男女、绿景苑SOLO都是由滞销的大户型改为小户型,现在市面上这样的楼盘还很多,导致人们产生对小户型的偏见。同时,牺牲部分居住功能、户型设计的不合理、社区文化的荒芜等等,都成为小户型的原罪。


      第二是,对于大多数自住型客户来说,小户型只是一个过渡性产品,“滚动置业”成了大部分都市白领的美好设想。这也造成了许多观察者的担忧:业主的过渡期之后,闲置下来的小户型该何去何从.


      上面的两条劣势,实际上也是提出了两个对小户型来说相当严峻的问题:一是如何在较小的面积内营造相对舒适的生活环境;二是如何进一步开发更大的小户型买主市场。


      客观来看,上述两条在目前小户型开发商的眼中已看出了一定的解决端倪。


      目前市场上需求量大的小户型住宅一般具有以下一些特点:虽然建筑面积最小可至20多平方米,大则不过80到100平方米,但面积小并不等于档次低。要求小户型房屋设计合理、功能齐全,在不影响居住的前提下,还具备会客、洗浴、做饭等功能。


      这也给小户型的未来发展提出了进一步要求,指明了下一步成熟小户型的必备条件。


      在目标市场方面,对于处于创业阶段、积蓄不丰的年轻白领来说,小户型更多的是一种临时意义上的居所,而老人和低收入者却更多的是从经济条件来考虑,小户型的使用价值对于他们来说是长期的。老年和低收入客户群的挖掘,将重新定义小户型,改变小户型短线产品的形象,为小户型成为一种稳定的产品形式提供可能。


      而面对小户型越来越多,竞争越来越激烈的现状,功能进一步细分,将是今后小户型的一个发展趋势。


      产品回归:在舒适性与价格之间找到一个契合点,使产品不那么另类,可以更好地满足各种层次的消费者。


      提升服务:将都市性容纳进项目本身,使小户型与周边的成熟环境融为一体,通过提升服务,充分发挥小户型项目的附加舒适度,作为整个社区产品的一种类型出现。


      转变功能:将商务区中以居住为主的小户型项目转变成商务功能的小空间,为创业者提供一个可以承受的性价比优良的办公室。


      据了解,2004年基本没有影响力的小户型项目推向市场,在售的小户型项目基本上处于消化去年产品的状态。同时,由于整个小户型市场的不成熟带来的交房等问题,也困扰着小户型的开发商们。但开发商们认为,小户型市场依然充满潜力。


      如果用“铁打的营盘流水的兵”来形容小户型市场,那么,小户型便是“铁打的营盘”,源源不断来北京发展的“漂一族”、年轻人便是“流水的兵”,需求是永远的。


      但是任何市场都是存在风险的,目前北京房地产链没有完全循环起来,二手房交易相对滞后,随着北京市二手房市场的开放,可能会影响到一批小户型的销售。所以小户型在未来的发展当中并不一定是一路绿灯,有可能碰到红灯。


      小户型的发展一直是一个求新求变的过程,如何使小户型项目真正地成为房地产项目中的一大类型并长久地占有一定的市场份额,已成为目前开发商面临的问题。

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